Bienes heredados ¿es posible suprimir la cotitularidad?

 

Es muy común que tras el reparto de una herencia algún inmueble pase a tener varios titulares diferentes. Esta situación se denomina en derecho condominio y suele generar en los nuevos propietarios diversas cuestiones sobre todo, relacionadas con los gastos de mantenimiento, tales como la comunidad, los suministros, tributos… A esto se suma una duda muy recurrente: ¿es posible suprimir esa cotitularidad?

CONCEPTO, REGULACIÓN Y FUNCIONAMIENTO

El condominio, copropiedad o comunidad de bienes son conceptos que identifican una misma situación jurídica de un bien: la existencia de más de un titular. En el caso de que el bien se adquiera por herencia, esa cotitularidad vendrá determinada por la cuota de participación de cada heredero, es decir, su % en la herencia.

Su regulación se concentra en las disposiciones del Código Civil relativas a la comunidad de bienes, esto es, en los artículos 392 a 406.

Y, ¿cómo deben afrontarse los gastos del bien? El propio artículo 393 dispone que la participación en los beneficios y las cargas será proporcional a la cuota que tenga cada condueño. Por su parte, el artículo 395 establece que todo copropietario tendrá derecho a obligar al resto a contribuir en los gastos de conservación de la cosa común.

Con todo ello se concluye que los gastos del bien deberán ser asumidos por todos los copropietarios en función de su participación en el bien.

¿ES POSIBLE SUPRIMIR LA COTITULARIDAD?

La respuesta es sí ya que el propio Código Civil dispone que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes (artículo 400). Esta supresión de cotitularidad se conoce como la extinción del condominio, operación mediante la cual se pacta la adjudicación del 100% del bien a favor de uno de los condueños por la cesión del resto de su cuota de participación. La parte que cede su cuota suele ser compensada económicamente ya que, de lo contrario, podría considerarse una donación a efectos fiscales.

Además de la extinción de condominio, la venta del bien a un tercero también supone la desaparición de la cotitularidad pero implica, por un lado, que ninguno de los copropietarios quiera adquirirlo y por otro, y como es lógico, que alguien ajeno esté interesado en comprarlo. El primero de los requisitos viene impuesto por ley, ya que existe una preferencia hacia los que ya son titulares en los casos de división de la cosa común.

Por último, y como ya se ha avanzado, es posible la cesión de la participación de manera gratuita, es decir, mediante donación. No obstante, en el apartado referente a la tributación se explican las diferencias entre una modalidad y otra a efectos fiscales.

¿CÓMO HACER UNA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?

La extinción del condominio debe hacerse mediante escritura pública ante Notario, en la que se recogerá quién se adjudica el bien y cómo se efectuarán las compensaciones al resto de comuneros. Posteriormente, esa escritura pasará al Registro que corresponda (bien de Propiedad, Mercantil, de Bienes Muebles…) para que conste la titularidad del 100% a favor del adquiriente.

¿CÓMO TRIBUTA LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?

La extinción del condominio tributa en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en el que se aplicar un porcentaje del 0,5 sobre el valor real del bien, que por lo general abonará quién se adjudica el bien. No obstante, el % puede variar según la Comunidad Autónoma.

Los condueños que ceden sus cuotas sólo tributarán en la Renta (IRPF) en el caso de que reciban más dinero de lo que realmente vale su parte, de lo contrario, no tendrán ninguna obligación fiscal.

Si en lugar de compensar a los cotitulares que ceden su parte se decide articular la operación como donaciones, la tributación será mucho más alta y variará en función de la regulación de la Comunidad Autónoma sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En este impuesto se tiene en cuenta el grado de parentesco que existe entre el donante (quién cede su parte) y el donatario (el que recibe la parte para adjudicarse el bien).

Veamos un ejemplo práctico:

  • Tras el fallecimiento de D. Aurelio, sus cuatro hijos, Bernardo, Carlos, Donato y Ernesto reciben a partes iguales un piso valorado en 250.000 euros. Carlos quiere adjudicarse el 100% y el resto de hermanos están conformes en cederle su parte.

Supuesto 1

El piso se encuentra en Sevilla y deciden realizar una extinción de condominio.

Base liquidable:          187.500 (el total de lo cedido a Carlos)

Cuota íntegra:             187.500 al 1,5%                     2.812,50

Cuota tributaria:          2.812,50

 

En la Comunidad Autónoma de Andalucía el tipo de gravamen para las operaciones a partir del 23 de junio de 2012 es del 1,5%.


Supuesto 2

En lugar de extinción de condominio, deciden efectuar donaciones a favor de Carlos. El cálculo es por cada donación, esto es, el total corresponde a la donación efectuada, por ejemplo, de Bernardo a Carlos.

Base liquidable:                      62.500

Cuota íntegra:                     Hasta 55.918,17         5.703,50

Resto 6.581,83 al 13,60%      895,13

Total:   6.598,63

Coeficiente multiplicador:       Grupo III hermanos     1,5882

Cuota tributaria:          10.479,94


Supuesto 3

El piso se encuentra en Bilbao y deciden realizar una extinción de condominio.

Base liquidable:                      187.500 (el total de lo cedido a Carlos)

Cuota íntegra:             187.500 al 0,5%                     937,50

Cuota tributaria:          937,50

 

En la Comunidad Autónoma del País Vasco el tipo de gravamen es del 0,5%.


Supuesto 4

En lugar de extinción de condominio, deciden efectuar donaciones a favor de Carlos. El cálculo es por cada donación, esto es, el total corresponde a la donación efectuada, por ejemplo, de Bernardo a Carlos.

Base liquidable:                      62.500

Cuota íntegra:                     Hasta 45.431,00         3.832,51

Resto 17.069 al 12,54%         2.140,45

Total:   5.972,96

Cuota tributaria:                 5.972,96

 

CONCLUSIONES

La extinción del condominio es una operación muy interesante para eliminar la cotitularidad de un bien adquirido por varios herederos ya que resulta sencillo y, sobre todo, presenta un evidente ahorro fiscal en comparación con otras figuras jurídicas. Por eso, si nos encontramos en esta situación es importante que tengamos un buen asesoramiento de un profesional para articular la operación de la forma que más se adecue a nuestras necesidades.

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By | 2017-06-30T18:49:27+00:00 23 abril 2017|Legados y sucesiones|0 Comments

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