¿Mis hijos me pueden echar de mi casa?

No es de extrañar que a personas de avanzada edad que lleven casadas toda la vida y no solo a ellas, sino a cualquier ciudadano de a pie, se les venga a la mente esa pregunta en más de una ocasión, y es: ¿mis hijos me pueden echar de mi casa cuando fallezca mi marido?

Lo que realmente sucede cuando uno de los cónyuges fallece es que debemos partir la tarta por la mitad, es decir, la sociedad conyugal –como si de una separación se tratase-, y darle a cada uno su trozo/mitad, en otras palabras, liquidarla. De modo que el 50% será de uno y el otro 50% será de otro por sus gananciales.

antes-y-despues-1

La Ley establece que los herederos son los hijos; no obstante, también protege al cónyuge supérstite (el que sobrevive). De modo que los bienes del cónyuge fallecido deberán pasar a manos de los hijos, pero la Ley establece que el cónyuge superviviente use y disfrute de los bienes de su marido. Así, el cónyuge viudo tendrá, en concepto de propietario, el 50% por sus gananciales y el otro 50% será propiedad de sus hijos, pero podrá usarlo y disfrutarlo, hasta que fallezca o se vuelva a casar.

La Ley denomina estas dos figuras jurídicas como usufructo y nuda propiedad.

El usufructo es un derecho real que permite a quien lo ostenta usar y disfrutar de los bienes, pero sin ser propietario, como sería el caso del cónyuge viudo respecto a los bienes de su cónyuge fallecido.

La nuda propiedad implica que la persona es propietaria del bien, pero no puede usarlo ni disfrutarlo, como es el caso de los hijos del cónyuge fallecido.

En definitiva, ¿me pueden echar mis hijos de mi casa? La respuesta es rotundmatrimonioa, NO. Por lo que hemos explicado en el párrafo anterior, la respuesta a dicha pregunta la hallamos en el concepto jurídico denominado “usufructo universal del cónyuge viudo”. En otras palabras, como hemos mencionado, permite al cónyuge que sobrevive usar y disfrutar de la parte del cónyuge fallecido hasta que fallezca o contraiga nuevas nupcias. El objetivo del usufructo se enmarca dentro de la protección del cónyuge sobreviviente, permitiendo que éste siga usando y disfrutando de los bienes de la misma manera en que lo hacía cuando su finado cónyuge vivía. No es más que una forma de cubrirle las espaldas al cónyuge superviviente frente aquellos hijos que, a pesar del sufrimiento de su progenitor, acuden exigiendo su parte de la herencia nada más fallecer su otro progenitor, porque como todos bien sabemos, cuando hay dinero de por medio las personas perdemos el raciocinio.

El citado derecho nace, entre otros, de los actos de última voluntad de la persona, es decir, de su propio testamento. Este suele contener la habitual cláusula de que “se dejan lo de el uno para el otro y lo del otro para el uno”.

Y si mi marido no otorgó testamento, ¿la Ley me protege de igual forma con el usufructo vitalicio? La respuesta es clara, SÍ. La Ley protege igualmente a la viuda aun cuando no medie testamento.

Resuelta la primera duda que puede surgir cuando se produce el fallecimiento de uno de los cónyuges, al supérstite le asaltan otras cuestiones que derivan de la primera:

¿Pueden entrar en mi casa?

El nudo propietario ha de permitir el uso y disfrute pacífico de la vivienda, de modo que no debería perturbar al cónyuge superviviente entrando en su casa cuando quisiese.

¿Puedo cambiallavesr las cerraduras?

La respuesta está íntimamente relacionada con la anterior. En la medida en se tiene que permitir que el cónyuge viudo viva tranquilo en su casa, este puede hacer cuanto desee –dentro de los límites que establece la Ley- y cambiar la cerradura de su casa para impedir que entren quienes quieran o incluso porque simplemente le apetezca hacerlo.

¿Cómo valora Hacienda que yo sea usufructuario o nudo propietario?

El usufructo y la nuda propiedad sí tienen repercusión a efectos fiscales, aunque no se ostente la plena propiedad sobre el bien.

La valoración del usufructo es distinta si es vitalicio o temporal.

Por un lado, si el usufructo es vitalicio, partimos del 70% del valor total del bien, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, y minoramos dicho porcentaje en un 1% por cada año en que se supere dicha edad, hasta un mínimo del 10% del valor total del bien.

Consecuentemente, el valor del usufructo vitalicio será la cantidad que se obtenga de aplicar sobre el valor total del bien (dinero) el porcentaje que resulta de la siguiente operación:

usufructo-vitalicio-1

Lo veremos más sencillo mediante un EJEMPLO:

El valor del usufructo vitalicio sobre una vivienda valorada en 300.000 € y, siendo la edad del usufructuario 69 años será el siguiente:

Usufructo = 89 – 69 años del usufructuario = 20%

300.000€ (valor de la vivienda) * 20% = 60.000€

Por consiguiente, el valor del usufructo será el 20% del valor global de la vivienda, es decir, 60.000 €, y el de la nuda propiedad será de 240.000€, esto es, el 80% restante.

Por otro lado, el usufructo puede ser temporal, es decir, cuando se otorga un derecho a usar y disfrutar del bien durante un período de tiempo determinado. La fórmula para su cálculo varía, estimándose su valor se estimará proporcionalmente respecto del valor total del bien, en razón de un 2% por cada período de un año que quede de vigencia del usufructo, sin exceder del 70% (o lo que es lo mismo, 35 años), y que no se computan los períodos inferiores al año (si la duración del usufructo temporal fuera inferior al año se contará un mínimo del 2% del valor real del bien).

Consecuentemente, el valor del usufructo temporal será la cantidad que se obtenga de aplicar sobre el valor total del bien (dinero) el porcentaje que resulta de la siguiente operación:

usufructo-temporal-2

Lo veremos más sencillo mediante un EJEMPLO:

El valor del usufructo temporal durante 6 años sobre una vivienda valorada en 300.000 € será el siguiente:

6 años * 2% = 12%

300.000€ (valor de la vivienda) * 12% = 36.000€

Por consiguiente, el valor del usufructo será el 12% del valor global de la vivienda, es decir, 36.000 €, y el de la nuda propiedad será de 264.000€, esto es, el 88% restante.

casa

Finalmente, lo que debe quedar muy claro, y sobre todo a las personas que han perdido a su cónyuge, es que NI SUS HIJOS NI NADIE LE PUEDE ECHAR DE LA CASA DONDE VIVIÓ CON SU MARIDO.

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photo credit: Melinda Stuart <a href=”http://www.flickr.com/photos/92033577@N00/29987624673″>Morning Facade</a> via <a href=”http://photopin.com”>photopin</a> <a href=”https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.0/”>(license)</a>

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By | 2017-06-30T18:49:27+00:00 9 noviembre 2016|Casos reales, Legados y sucesiones|52 Comments

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52 Comments

  1. manuel 19 septiembre, 2016 at 1:44 pm - Reply

    La venta de la nuda propiedad paga ITP.????

    Si no tiene la posesión de la finca.

    Muchas gracias

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 4:37 pm - Reply

      Buenas tardes, Manuel
      Efectivamente, la nuda propiedad sí está sujeta a ITP por ser una transmisión patrimonial onerosa. Aunque el usufructo lo tenga otra persona y tú no tengas la posesión plena, no es como si no tuvieses ningún inmueble, de modo que se contabiliza.
      Un saludo.

  2. Teresa 22 septiembre, 2016 at 8:03 pm - Reply

    Hola mi marido compro el piso cuando estaba soltero y las escrituras las pusieron así usufructuaria y nula propiedad pero mi marido se casó la propiedad ya es del matrimonio

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 4:38 pm - Reply

      Buenas tardes, Teresa
      El inmueble no es del matrimonio, pues al ser adquirido con anterioridad a este por su marido, tiene carácter privativo, no ganancial.
      Un saludo.

  3. pedro santamaria llorca 29 octubre, 2016 at 9:59 am - Reply

    hola, acabamos de vender la casa de nuestros padres, bueno realmente, en el 95 fallecio mi madre y nuestro padre la puso a nombre de mi hermana y mia, y el se quedo con el usufructro de la casa.

    mi padre fallecio en el 2008, segu hacienda, la casa es nuestra desde que fallecio nuestro padre, yo cuando le hacia la declaracion de la renta le ponia la casa a él, desde que fallecio el 50% a cada hermano.

    pero el problema nos viene ahora con la plusvalia, fiscalmente desde cuando es nuestra la casa ?.

    saludos

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 6:36 pm - Reply

      Buenas tardes, Pedro
      A efectos de la plusvalía es indiferente desde cuándo es vuestra la casa. La plusvalía es un impuesto municipal que se paga por el incremento en el valor de un bien, es decir, por el cambio experimentado desde la última revisión del mismo. Si os ha venido una plusvalía elevada ha sido porque cuando falleció vuestra madre le daríais un valor al inmueble y al fallecer vuestro padre otro distinto.
      Espero haberte ayudado. Un saludo.

  4. NORMA DANESSA 30 octubre, 2016 at 5:38 pm - Reply

    Yo me quede con el usufructo de un campo ..el que compro la nuda propiedad me vigila anuamente y me obliga a coservar todo perfecto..tiene esa facultad el gracias

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 6:28 pm - Reply

      Buenas tardes, Norma
      Sí, puede exigir que conserves la finca en buen estado, pues cuando fallezcas, la misma pasará a ser de su plena dominio.
      Un saludo.

  5. Ramón 10 noviembre, 2016 at 10:12 pm - Reply

    Somos 4 Hernanos y mi padre como usufructuarios de una finca de Valencia. Dos nudos propietarios queremos vender nuestra parte y los otros dos No. A mi padre le corresponde el 50% de privativo y usufructo. ¿ Sería factible poner demanda de disolución de Proindiviso dos de los hermanos ( 25% nuda propiedad ), contra el
    otro 25% de la nuda propiedad y 50% de privativo ? ¿ En qué situación nos quedaríamos en caso de adjudicarnos la vivienda en subasta pública ?

    Gracias.
    Ramón

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 5:50 pm - Reply

      Buenas tardes, Ramón
      Cuando un copropietario quiere adquirir un piso, los demás copropietarios están obligados a vendérselo. Sin embargo, si la venta se quiere realizar a un tercero, no están obligados a vendérselo a ese tercero.
      Los copropietarios que no quieren vender no creo que quieran acceder a una subasta, pues la persona que se adjudica el bien suele ser un precio muy inferior al de mercado.
      Un saludo.

  6. victor lazcano 29 noviembre, 2016 at 8:16 am - Reply

    hola, soy hijo soltero , sin hijos, y poseo dos propiedades, una de ellas tiene el usufructo de por vida a mi madre soltera sin hijos menores de edad, la otra propiedad no tiene usufructo.
    consulta:
    ¿puedo dejar una tercera persona sin vinculo parental ni filiación como usufructuaria de por vida, de ambas propiedades?
    ¿Qué sucede con mis propiedades en caso de yo fallecer y ambas propiedades tienen como usufructuarios a mi madre y un tercero sin vinculo parental ni filiación?

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 5:05 pm - Reply

      Buenas tardes, Victor
      En cuanto a la primera pregunta, puedes dejar el usufructo de tus bienes a quien quieras, no tiene por qué ser un familiar.
      En cuanto a la segunda, depende del usufructo que tengan, si es temporal o vitalicio: en el primer caso, el usufructo finaliza al concluir ese período; y en el segundo caso, el usufructo concluye al fallecimiento del usufructuario.
      Espero haberte ayudado, y para cualquier otra cuestión no dudes en concertar una cita para consultarla.
      Un saludo.

  7. josmar guerrero 6 diciembre, 2016 at 2:09 pm - Reply

    Buenos dias, mi esposo es dueño de la casa pero en el documento se coloco una clausula donde se le da el usufructo a mis suegros hasta que fallezcan, ya uno fallecio y el otro tiene 93 años, pero el se va a venir a vivir con nosotros a otra casa, sera que podemos vender la casa donde esta el usufructo..ya que la idea no es sacar a mi suegro sino traerlo con nosotros para cuidarlo porque esta enfermo, y nosotros vivimos en otro estado

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 6:24 pm - Reply

      Buenas tardes, Josmar
      Todo depende del usufructo que haya dispuesto. Si es temporal, finalizará al concluir el período establecido. Si es vitalicio, el usufructo se extinguirá al fallecimiento del usufructuario.
      No obstante, según me comentas, tu padre puede decidir renunciar a ese usufructo, y así podríais vender la casa.
      Si necesitas resolver más dudas, podemos concertar una cita gratuita y te las soluciono.
      Un saludo.

  8. Mariana Gutiérrez . 14 enero, 2017 at 9:22 am - Reply

    Gracias por la información.Soy viuda ,tengo 72 años y 6 hijos todos mayores de 45 años y me piden repartición de los bienes,refiriéndose a la venta de la casa que compramos con mi fallecido esposo y con mucho sacrificio y cuando ahora que estoy vieja y enferma ellos,mis hijos la quieren vender y yo estoy muy triste y asustada porque no quiero ir a vivir a ningún otro lado que no sea mi casa.Esto se lo compartí a mis hijos para que sepan que ya no estoy ignorante.Infinitas gracias,

    • Laura Sánchez 19 enero, 2017 at 4:46 pm - Reply

      En primer lugar, estate tranquila, Mariana.
      La vivienda es ganancial, de modo que la mitad era de tu marido y la otra mitad es tuya, y tú tienes el uso y disfrute de su parte. Si tus hijos quieren vender la casa, deberían reflexionar sobre ello, y no solo eso sino que además saldrán perdiendo.
      No obstante, no conozco las características concretas del caso (testamento -poder testatorio-, escrituras, donde residía tu marido, etc), de modo que no puedo aconsejarte bien del todo. Si eres de Bilbao o alrededores, podemos concertar una cita si quieres y me expones tu caso con más calma.

  9. Juan Carlos 20 enero, 2017 at 12:00 am - Reply

    Buenas Tardes.
    Tenemos una duda, mi hermano falleció y no tenia hijos me podría informar como y que porcentaje seria de los hermanos y de la Viuda. Muchas Gracias por el articulo y este espacio.

    • Laura Sánchez 20 enero, 2017 at 9:36 am - Reply

      Buenos días, Juan Carlos
      Si tu hermano no tenía testamento, en el País Vasco heredaría todo el cónyuge viudo. Y si tenía testamento, pues se estará a lo establecido en él.
      Si tienes más dudas o necesitas tramitar la herencia, estaré encantada de ayudarte, pudiendo concertar una cita gratuita.
      Un saludo.

  10. isabel santos hernandez 23 enero, 2017 at 4:29 pm - Reply

    yo compre una casa tengo comprobantes que acreditan que hice la compra la puse a nombre de mi hija y falleció, con nuda propiedad a mi nieto hijo de un hijo mio hermano de la fallecida que debo de hacer se esta llevando a cabo un juicio sucesorio intestamentario puedo recuperar escrituras no quiero dejar esto en manos de mi hijo padre del menor

    • Yara Fernandez 20 marzo, 2017 at 11:39 pm - Reply

      Buenas noches Isabel Santos,
      El inmueble, al ser propiedad de tu hija, se integra en su patrimonio a efectos de repartir su herencia. Tendría que saber si tu hija otorgó testamento o no, para saber quienes serán sus herederos, y si en el momento de poner a su nombre la vivienda se hizo alguna estipulación relativa a la transmisión del mismo.
      Un saludo

  11. Mari Molina Piedrola 15 febrero, 2017 at 3:56 pm - Reply

    Ke le corresponde a mi tia de 93 años si renucia al usufruto vitalicio para irse a una residencia y necesita dinero para pagarse la residencia por favor contesteme gracias

    • Yara Fernandez 20 marzo, 2017 at 11:49 pm - Reply

      Buenas noches Mari Molina,
      A tu tía, por su usufructo vitalicio (hasta su fallecimiento), le corresponderá el 10% del valor del bien sobre el que se constituya el derecho, o sobre toda la herencia para el caso de que además de vitalicio sea universal. Habrá que saber cual es la fórmula que el testamento indica para el usufructo, pero por norma general, existe la posibilidad de hacerlo líquido, es decir, pagarle en metálico la parte que le corresponde. Esta figura se llama extinción del usufructo.
      Si necesitas más información o tienes alguna duda, estaremos encantados de concertar una cita.
      Muchas gracias y un saludo

  12. Angela 21 febrero, 2017 at 2:27 am - Reply

    Mi padre enviudó, después se puso a vivir con una señora que tenía ya una hija. Mi papá murió hace dos meses. La señora y la hija tienen un testamento donde dice que ellas reciben una casa en propiedad nuda , luego añade que sus dos hijas del matrimonio (mi hermana y yo) somos herederas universales no entiendo nada. Me puede ayudar? Gracias.

    • Yara Fernandez 20 marzo, 2017 at 11:52 pm - Reply

      Buenas noches Ángela,
      Por lo que expones, parece que el testamento de tu padre dispuso como legado la casa que reciben la señora y la hija con las que convivió y vosotras seréis herederas universales. Me explico: un legado es una disposición concreta, mientras que la institución de heredero universal supone que se tiene derecho sobre todos los bienes de la herencia. En vuestro caso, a la señora y a su hija les dejó ese inmueble, mientras que a vosotras, entiendo que a partes iguales, la propiedad de todo lo demás. En estos casos es importante saber si se respeta vuestra legítima, es decir, la cuota que la ley obliga a respetar a favor de los hijos.
      Sin tener más datos del caso concreto es todo lo que puedo decirte pero si necesitas ampliar la información, podemos organizar una cita.
      Muchas gracias y un saludo

  13. Juanita 22 febrero, 2017 at 10:13 pm - Reply

    buenas tardes:
    compre una propiedad con y las escrituras tienen la leyenda de CONTRATO DE COMPRA VENTA DE NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO RESPECTO DE DICHA PROPIEDAD. se puede cambiar de usufructuario a la hora que yo desee?
    Gracias
    Saludos

    • Yara Fernandez 20 marzo, 2017 at 11:54 pm - Reply

      Buenas noches,
      El usufructo es un derecho que adquiere la persona a favor de la cual se ha creado por lo que para eliminarlo será necesario una contraprestación y aceptación por su parte, a no ser que exista alguna puntualización al respecto.
      Muchas gracias y un saludo

  14. Isabel Quesada 5 marzo, 2017 at 1:58 pm - Reply

    Soy divorciada con piso y finca rustica. El me ha cedido su 50%,esta registrado ya a mi nombre. Pero el piso tiene hipoteca a nombre de los dos, el banco no quiere cbiarla. La pago yo. Puedo hacer testamento a mis hijos de las 2 cosas siendo usufructuaria? Y venderles finca rustica en 2500 e., el mismo que el valor, y ser usufructuaria?

    • Yara Fernandez 21 marzo, 2017 at 12:00 am - Reply

      Buenas noches Isabel,
      Vayamos por partes. En primer lugar, en tu testamento puedes hacer el reparto de tus bienes como quieras, siempre y cuando se respeten las cuotas legales (legítimas) a favor de tus hijos. Sin embargo, los testamentos solo tienen validez una vez fallece su otorgante. Por otro lado, y en cuanto a la venta de la finca, no hay ningún problema en que se venda incluyéndote como usufructuaria, siempre y cuando los compradores lo acepten. Es recomendable que la cláusula en la que se establece el usufructo sea redactada por un profesional para que pueda reflejar de la mejor manera la finalidad de la misma. Y por último, no entiendo muy bien a qué te refieres con que es “el mismo que el valor”, pero, en principio, y para evitar posibles conflictos, las ventas de inmuebles no deben efectuarse por debajo del valor que Hacienda marca.
      Espero haberte servido de ayuda. Muchas gracias y un saludo.

  15. javier 6 marzo, 2017 at 3:34 am - Reply

    buenas mi estimado
    tengo un problema mi padre me dio un terreno por el medio de usufructos ,pero en la actualidad mi madre le esta demandando por juicio de alimentos ,sera q mi padre me puede anular o quitar el usufructos.¡???

    • Yara Fernandez 21 marzo, 2017 at 12:02 am - Reply

      Buenas noches,
      Para saber si tu padre puede cancelar el usufructo será necesario conocer el contenido del acuerdo por el cual se hizo el usufructo. Siento no poder ser más específica.
      Muchas gracias y un saludo

  16. pedro rubilar lopez 10 marzo, 2017 at 1:30 am - Reply

    hola, mi consulta es la siguiente : mi madre viuda tiene 81 años, tiene tres hijos mayores de 45 años, mi madre vive con mi hermana y la casa esta aarrendada, nosotros somos herederos hijos mi madre puede vender la casa sin el consentimiento de los hijos o tiene que pedir la firma a cada uno, lo otro mi hermana puede influenciar a mi madre y venderle la casa a ella y los otros dos hijos quedarse sin nada, gracias

    • Yara Fernandez 21 marzo, 2017 at 12:08 am - Reply

      Buenas noches,
      No comprendo muy bien cual es el planteamiento Pedro. Si en esa casa que dices para vender tu madre es inquilina, al no ser propietaria no puede venderla. Si, por el contrario, y aunque exista gente viviendo allí en alquiler, si ella es la única propietaria sí puede venderlo sin el consentimiento de ninguno de vosotros. Otro supuesto será que vosotros ya seáis propietarios de parte de ese inmueble, por herencia de vuestro padre por ejemplo. En ese caso, para poder proceder a la venta sí es necesario la firma de todos vosotros.
      Si necesitas más indicaciones podemos organizar una cita para poder efectuar el asesoramiento específico.
      Muchas gracias y un saludo

  17. Eduardo 30 marzo, 2017 at 2:37 pm - Reply

    Hola,estoy pasando por una situacion similar con mi madre,mis hermanas la quieren hacer vender,ella enviudo hace 2 años,con lo cual puede hacer usufructo de la vivienda hasta fallecer,no?soy de argentina,y no encuentro esta ley,queria saber si era igual.gracias

    • Yara Fernandez 30 marzo, 2017 at 8:59 pm - Reply

      Buenas noches Eduardo,
      Si hablamos de la legislación española y en caso de que el testamento de su padre legara el usufructo universal a su madre, habiéndose aceptado la herencia y constando dicho derecho de usufructo a favor de su madre, sus hermanas deben respetarlo y no puede procederse a la venta del inmueble sin su consentimiento y firma en la compraventa. Esa es la norma general, sin embargo, debe considerarse el resto de disposiciones del testamento y si efectivamente se ha materializado el derecho de usufructo, es decir, que la herencia de su padre haya sido aceptada ante Notario y dicho usufructo conste en el Registro de la Propiedad.
      Muchas gracias y un saludo

  18. Jose 4 abril, 2017 at 8:12 am - Reply

    Buenos días, vamos a vender una casa, mi madre es propietaria de pleno dominio al 50% y usufructo 50%, nosotros los hijos (4) el 50% nuda propiedad. El precio de venta es 236.000 ¿Cómo se reparte? Porque tengo entendido que hacienda tiene un baremo para el usufructo y la nuda propiedad. Nosotros en principio teníamos pensado el 50% para mi madre y el otro 50% para nosotros. Gracias.

    • Yara Fernandez 10 abril, 2017 at 7:50 pm - Reply

      Hola Jose,

      Muchas gracias por tu comentario. Efectivamente el usufructo tiene una fórmula de valoración que exponemos en este artículo y es en función de la edad de tu madre. De esa fórmula resulta un %, por lo que, teóricamente, a vuestra madre le corresponde más del 50% de la vivienda, ya que el usufructo incrementa la participación en el inmueble. Para el cálculo exacto necesitaría saber la edad de tu madre.

      Espero haberte ayudado. Un saludo

  19. LUISA 25 abril, 2017 at 1:02 pm - Reply

    BUENOS DÍAS, QUERÍA COMENTARTE QUE VIVO CON MI MADRE Y MI HIJO, LA CASA ES DE MI MADRE PROPIETARIA DE PLENO DOMINIO 50% Y USUFRUCTO 50% SON MIS DOS HERMANOS Y YO. ESTOY PREOCUPADA PORQUE SI FALTA MI MADRE, MIS HERMANOS PUEDE ECHARME DE CASA Y ELLOS TIENEN CASA Y YO NO TENGO.
    UN SALUDO

    • Yara Fernandez 25 abril, 2017 at 9:28 pm - Reply

      Buenas noches Luisa,

      Tal y como planteas la situación, en caso de que falte vuestra madre pasaríais a ser titulares, entiende que a partes iguales, tus dos hermanos y tú del piso en el que vives. Según la ley, sí que es cierto que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Para eliminar esa cotitularidad puede hacerse mediante acuerdo entre las partes o en última instancia, acudiendo a la vía judicial. Este tema lo hemos tratado en otra reciente publicación que te facilito esperando que sea de tu interés. http://hereditasconsultoria.com/bienes-heredados-es-posible-suprimir-la-cotitularidad/

      Muchas gracias por tu comentario y un saludo

  20. Teresita 7 mayo, 2017 at 12:07 am - Reply

    pregunta: voy hacer la venta de una nuda propiedad, la cuestion es si los usufructuarios deben tambien firmar la escritura de venta, gracias

    • Yara Fernandez 10 mayo, 2017 at 7:34 pm - Reply

      Buenas tardes,

      Si la venta es únicamente de la nuda propiedad puede efectuarse sin la firma del usufructuario pero el comprador debe conocer que no adquiere la plena propiedad del inmueble. En el caso de que la finalidad del comprador sea adquirir la mencionada plena propiedad del inmueble, sí será necesaria la firma del usufructuario, a quién le corresponderá el % del precio de venta en función de la su edad.

      Muchas gracias por su comentario

  21. Jose M.G. 9 mayo, 2017 at 8:46 pm - Reply

    Buenas tardes;
    mi padre falleció y tenía varias propiedades en gananciales con mi madre. Como no quise reclamar nada en ese momento (o eso me recomendó mi madre), yo aparezco en todas las propiedades como nudo propietario al 50 %; mi madre vive en una casa y yo en otra; ella está empadronada en su casa y yo en la mía; ella ahora me dice que puede entrar en mi casa cuando quiera y quiere una habitación específica para ella para cuando le de la gana de venir sin avisar, y que si no la dejo me denuncia.
    ¿puedo cambiar la cerradura? ¿puedo reclamar la mitad de la herencia aunque haya que vender el piso en el que yo vivo ahora? gracias

    • Yara Fernandez 10 mayo, 2017 at 7:40 pm - Reply

      Buenas tardes,

      Para poder contestar de manera específica a su pregunta es necesario conocer exactamente cual fue el contenido de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia que firmaron al fallecimiento de su padre. El derecho de usufructo sobre un bien, no obstante, implica que dicho bien puede ser usado y disfrutado por el titular de ese derecho. Además, al ser una propiedad ganancial, su madre, además de usufructuaria, es propietaria del otro 50% del inmueble.
      En cuanto a si es posible cambiar la cerradura del inmueble, la respuesta debe ser negativa, ya que, existiendo varios copropietarios, esa decisión debe ser unánime. Por último, y referente a la reclamación de su parte hereditaria, existen diferentes posibilidades para lograr la extinción de esa copropiedad y el reparto líquido del resultante. Si bien, para darle una respuesta más específica y concreta, sería necesario conocer más detalles. Por ello, le animo a que podamos organizar una reunión y tratar su caso de forma más exhaustiva.

      Muchas gracias y un saludo

  22. Sara 12 mayo, 2017 at 6:13 pm - Reply

    Buenas mi madre murió y dejo en herencia a mi hermana y a mi la nuda propiedad de la sexta parte indivisa de una vivienda cuyo usufructo fue adjudicado a mi padre. Y el pleno domimio de las dos sextas partes indivisas de la vivienda.
    La pregunta es, mi hermana y yo podemos poner la casa en venta aunque mi padre no este de acuerdo?
    Muchas gracias

    • Yara Fernandez 19 mayo, 2017 at 8:32 am - Reply

      Buenos días Sara,

      La situación de la vivienda es la siguiente: sois tres propietarios. Por esa razón, para poder vender la vivienda en su totalidad deberéis estar conforme los tres.

      Muchas gracias y un saludo

  23. Antonio 13 julio, 2017 at 1:41 pm - Reply

    Buenas tardes,
    Indica en el artículo de arriba “Así, el cónyuge viudo tendrá, en concepto de propietario, el 50% por sus gananciales y el otro 50% será propiedad de sus hijos, pero podrá usarlo y disfrutarlo, hasta que fallezca o se vuelva a casar.”
    en base a que ley exacta, pierde mi padre el usufructo del 50% de la vivienda que compró mi madre (fallecida), al volverse a casar. Se volvió a casar hace varios años, desentendiéndose de nosotros, (nuestros tutores son mis abuelos), y sigue haciendo uso de la vivienda con su nueva mujer y los hijos de esta.

    • Yara Fernandez 7 agosto, 2017 at 7:22 am - Reply

      Buenos días Antonio,

      La pérdida del derecho de usufructo por nueva unión matrimonial debe constar en el testamento para que tenga validez, ya que la Ley, el Código Civil en este caso (Artículo 834), únicamente dispone la condición de estar casados con el causante al momento del fallecimiento.

      Si necesita mayor información, le invito a ponerse en contacto con nosotros para tratar su caso de forma precisa.

      Muchas gracias y un saludo

  24. María Fernández 6 agosto, 2017 at 8:33 pm - Reply

    Buenas tardes, mi madre falleció y nos dejó en herencia la nuda propiedad de un piso a mi hermano y a mí, y a su pareja (no estaban casados) como usufructuario, ya que en la hipoteca constaban los 2. Ahora ha cambiado la cerradura sin avisarnos;tenemos derecho a una copia de la llave? Cuando fallezca esta persona, que pasará con su parte (50%) que paga de la hipoteca?
    Muchas gracias.

    • Yara Fernandez 23 agosto, 2017 at 1:13 pm - Reply

      Buenas tardes María,

      El usufructo da derecho a usar y disfrutar la vivienda y confiere a su titular la facultad de proteger dichos derechos con los mecanismos que sean necesarios, entre ellos se encuentra el cambio de cerradura. En cuanto a la hipoteca que corresponde a la usufructuaria, la misma formará parte de su herencia por lo que serán sus herederos quienes tengan que pagar la parte de las cuotas que les corresponda.

      Muchas gracias y un saludo

  25. MANUEL 12 agosto, 2017 at 9:11 pm - Reply

    Soy nudo propietario de una propiedad (casa), y mi madre tiene el usufructo vitalicio, mí duda es, en caso de MÍ fallecimiento, cómo queda la mí nuda propiedad, pasa a manos de mí esposa, de mís hijas o se pierde?
    Y qué debo hacer en vída para que mí esposa e hijas no queden desamparadas al respecto, a mí nuda propiedad de ese bien?

    • Yara Fernandez 16 agosto, 2017 at 7:11 am - Reply

      Buenos días Manuel,

      La nuda propiedad se integrará en tu herencia en caso de tu fallecimiento y pasará a tus hijas y esposa como herederas, si bien, esta última sólo tendrá derecho de usufructo de una parte. En ningún caso se perderá tu derecho sobre esa casa, incluso si no has otorgado testamento.

      Muchas gracias y un saludo

  26. antonia marto 18 agosto, 2017 at 3:03 pm - Reply

    buenas tardes, tenemos una duda mipadre no otorgo testamento somos herederos mi madre y cuatro hermanos, si mi madrequiere vender una propiedad , se puede negar uno de nosotros?

    • Yara Fernandez 22 agosto, 2017 at 9:52 am - Reply

      Buenos días Antonia,

      En primer lugar, hasta que no se realice ante notario el denominado acta de declaración de herederos ab intestato no adquirís la condición de herederos, ya que no existe testamento. Asimismo, para ser propietarios de los bienes de vuestro padre, deberéis proceder a aceptar su herencia. Dicho esto, si no media acuerdo previo entre vosotros de realizar un reparto diferente, los cuatro hijos seréis propietarios a partes iguales y vuestra madre usufructuaria (en caso de que el inmueble fuere ganancial, además será titular de una mitad). En este sentido, para realizar la venta de la totalidad de la propiedad será necesario el acuerdo de todos los titulares.
      Si hay uno de los propietarios que se niega a vender el inmueble, existe la posibilidad de acudir a la vía judicial amparados en que nadie está obligado a permanecer en una comunidad. Si están interesados en obtener información más detallada del procedimiento a seguir, le invito a que se ponga en contacto con nosotros.
      Muchas gracias y un saludo

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